Crise imobiliária de Ponta Negra

PONTA NEGRA EM CRISE
Repercussão da suspensão
das licenças
Apresentamos nesta edição, com exclusividade, o depoimento de um empresário natalense de porte médio, do ramo da construção civil, acerca da crise que se abateu sobre o mercado imobiliário da capital, a partir de meados de 2006, quando da suspensão das licenças para diversos empreendimentos em Ponta Negra.
O executivo manifestou sua opinião de maneira franca e em forma de desabafo, dois anos após o ocorrido, sobre diversos aspectos do grave desequilíbrio conjuntural ocorrido no setor, que culminou num processo de insolvência para diversas empresas, afiançando que as repercussões ainda permanecem de grande vulto, na perspectiva da ocorrência de falências e desemprego, em virtude da desorganização que acometeu muitos dos compromissos comerciais assumidos nessa atividade da nossa economia.
Para expressar-se em nome dos que fazem o mercado imobiliário de Natal, ele exigiu do CASANOVA - JORNAL DOS IMÓVEIS falar off-the-record, ou seja, de que não teria revelado seu nome, tendo em vista o desconforto ainda vivido por grande parte dos industriais do setor, em grande parte mergulhados em incertezas e imprecisões.

Crise imobiliária de Ponta Negra

Vale recordar que, no dia 04 de outubro de 2006, veio a público uma determinação do prefeito de Natal, Carlos Eduardo Alves, para que fosse suspensa a licença ambiental de todas as construções em andamento no entorno do Morro do Careca. As notificações encaminhadas às construtoras responsáveis para paralisar as obras ficou a cargo do Departamento de Controle de Impacto Ambiental, da Secretaria Municipal de Meio Ambiente e Urbanismo (Semurb), órgão que concedera previamente as licenças.
As obras poderiam ser consideradas "legais", de acordo com o Plano Diretor então vigente, de 1994, elaborado sobre a legislação de 1987. Nesse aspecto, não se pode imputar erro à Semurb. A Procuradoria do Município e o Ministério Público, contudo, assim como o prefeito, determinaram a revisão das licenças, ressaltando-se que o novo Plano Diretor (2007) não permitirá construções dentro daquelas especificações.
Com a anulação das licenças dadas para a construção de cinco torres próximas ao Morro do Careca, calcularam-se prejuízos na ordem de R$ 10 milhões, aplicados em projetos ambientais, arquitetônicos e civis, já que duas das três torres estavam na terceira laje e havia outras duas na fundação – além de mais R$ 10 milhões em contratos fechados, como resultado de anos de estafante trabalho de vendas, no Brasil e no exterior. No total, as perdas apontaram um montante em torno de R$ 25 milhões.
Afora esses prejuízos, de caráter material, os empresários contabilizaram, em paralelo, as chamadas perdas intangíveis, que atingiriam a reputação de Natal como um dos mercados imobiliários mais promissores do Brasil. Originava-se desse episódio uma marca embaraçosa, caracterizada na figura da "insegurança jurídica", que ganharia íntima relação com o mercado imobiliário local, cuja repercussão alcançou investidores potenciais situados no exterior. (Foto)

Crise imobiliária de Ponta Negra

Publicamos suas declarações distribuídas por blocos temáticos.
PREJUÍZO DA MEDIDA
"Na minha opinião, mais de 18 bilhões de reais. Vamos considerar: 150 empreendimentos, no mínimo. Multiplica-se 150 numa média de R$ 10 milhões e se tem, no mínimo, R$ 15 bilhões. Isso por baixo. Na minha opinião, nesses últimos dois anos (2006-2007), o Estado do Rio Grande do Norte perdeu mais de 30 bilhões de reais."
INVESTIDOR ESTRANGEIRO
"Há-de se pensar o seguinte: a relação entre meio ambiente e crescimento demográfico é uma questão extremamente complexa. Agora, você acabar com uma cidade, como acabaram, isso não tem cabimento. Eu vejo que um percentual de investidores que aqui queriam aplicar, em torno de 99,99999% estão com ódio da gente, estão com nojo da gente, estão com asco de nós. Essa é a grande verdade. Porque perderam muito dinheiro. Há de se pensar o que nós estamos fazendo, afinal de contas? Natal, como de resto todo o Rio Grande do Norte, precisa crescer. E sem o investimento estrangeiro, não há possibilidade de crescimento. Por uma razão muito simples: Natal não tem vocação industrial. A Cidade do Natal, como de resto todo o Rio Grande do Norte, não têm uma vocação natural pela indústria. A vocação natural do Estado do Rio Grande do Norte é o turismo. E o turismo é que vai incrementar a economia, fazer a nossa economia pujante. Agora, se os donos do poder, em todos os níveis, tanto estadual, quanto federal ou municipal, pensam que com xenofobia vão conseguir alguma coisa, estão muito enganados. Vão levar a população à pobreza cada vez mais, o coitado do miserável, que pede esmola na rua. E isto não é justo." (Foto)

Crise imobiliária de Ponta Negra

RELAÇÃO SOCIEDADE X JUSTIÇA
"É justo que, na cidade, a Justiça, o Ministério Público, proteja o cidadão. É justo e nada mais é do que a função deles. Isto é correto. O que eu penso é que eles devem ter bom senso. Você tem investimentos de alto vulto, como havia por parte da maioria dos países da Europa aqui na Cidade do Natal. Há de se pensar, quando se vai tomar uma decisão ou uma medida, principalmente o Ministério Público, tem que tomar cuidado. Por quê? Você ganha de um lado, mas o prejuízo é enorme do outro. Você ganha 100, e perde 100 milhões. Aparentemente, protege o meio ambiente, mas você acaba com o ser humano. Há-de se pensar: de que vamos cuidar? Primeiro o ser humano ou primeiro o meio ambiente? O que se vai fazer? A população humana está crescendo. Natal está crescendo. Os seres humanos namoram, todo mundo quer amar, e daí nascem filhos. A sociedade cresce. E algum lugar essas pessoas têm que encontrar para morar. Uma casa, um apartamento. A população vai crescer. Isso é inevitável. A não ser que a humanidade desapareça da face da Terra."
QUEBRADEIRA DAS EMPRESAS
"E o pior de tudo é que a maioria das construtoras de médio porte, e algumas até de grande porte, quebraram com isto. Esta é a grande verdade. E não sei se vão levantar-se. Vão liberar alguns alvarás, agora. Mas isto não significa dizer que vai resolver, como solução a médio prazo. As construtoras que vão sobreviver, na minha opinião, serão aquelas que têm um grande lastro bancário. Uma parceria com os bancos. E aonde eles financiam para a população brasileira uma prestação irrisória de de 200, 300, 400 reais. Mais que isto eles não vão conseguir. Talvez a solução venha a longuíssimo prazo. Nem a longo, mas longuíssimo. Isto significa dizer que muito sofrimento vai haver. Muita fome, miséria, crime, violência, por falta de dinheiro. E essa não era uma solução inteligente. Será que a Promotoria foi inteligente? Foi correta. Tudo bem. Legal. Dentro da lei. Talvez a intenção dela tenha sido boa. Mas causou um desastre muito grande para a economia do Rio Grande do Norte." (Foto)

Crise imobiliária de Ponta Negra

EFEITO DOS SALÕES
"Esses salões imobiliários pouco resolvem, porque os investidores não se preocupam muito com eles. Os investidores se preocupam com resultado. O investidor é pragmático, é prático. Ele não fica em cima de fantasia, de sonho. Ele quer investir e receber logo em seguida o seu lucro. É assim que ele pensa. E nós, natalenses, inviabilizamos isto dele. O investidor, quando chega a Madri, e pergunta: ‘O que estão oferecendo? Natal? Natal eu conheço. Natal não me interessa. Aquilo lá é um desastre. Ninguém honra nada lá. Nem o povo, as pessoas mais humildes não honram nada, nem o governo honra. Você vai pegar uma escritura lá, a escritura não está no nome de ninguém. É um desmantelo total. Eu não quero saber de investir lá. É assim que ele pensa. Ficou a idéia de uma insegurança jurídica. Eu tenho convicção de que sim. É o que todos os estrangeiros dizem."
RECUPERAÇÃO DA IMAGEM
"Para recuperar a imagem, nós precisamos de um governo, de um prefeito totalmente diferente. Esta é a minha opinião. Eu não sei. Prefeito? Sei lá. Um governante do município que realmente seja prático. Prático e, acima de tudo, trabalhador e simpático. Pelo menos vamos tentar, no próximo governo. Eu não sei quem vai assumir. Mas que consiga isto. Caso contrário, eu afirmo que vai haver muito sofrimento no Rio Grande do Norte, ainda, por conta dessas medidas que o governo tomou. Eu acho que o governo deveria fazer uma campanha muito forte, principalmente o governo do Estado, e buscar esses investidores que foram embora. Acho meio difícil, mas não é impossível. É uma tentativa."
POSITIVO NA MEDIDA
"A medida atingiu muitos grupos estrangeiros. A bem da verdade, essa crise ‘peneirou’. Porque nesses grupos que vinham para cá, muita gente nada mais era do que uns verdadeiros blefadores, que não tinham dinheiro e que não iam investir em nada. Mas tinha muita gente com muito dinheiro. Pessoas honestas, corretas, que queriam somar. Queriam resultados para a cidade e também para si próprios. Nesse sentido, a única coisa boa que eu vejo na crise foi que houve essa peneira. Essa crise nada mais foi do que uma peneira em relação aos investidores. Vamos dizer: aquele investidor que não prestava, aquele não teve jeito. Ele teve que ir embora." (Foto)

Memorial de Incorporação: importância

AQUISIÇÃO DE IMÓVEL
A importância do Memorial de Incorporação
Com a euforia apresentada no mercado imobiliário, quando se vêem os lançamentos surgindo em todos os pontos da cidade, abrangendo a maior diversidade de bairros e de poder aquisitivo da população, tendo em vista o aproveitamento da demanda de várias casas bancárias pela utilização dos recursos do FGTS em financiamentos habitacionais para famílias com renda superior a R$ 1,8 mil por mês, aliada à melhoria das condições apresentadas pelos bancos, com a oferta de juros mais baixos e prazo de financiamento mais longo, o Rio Grande do Norte vive, no momento, a boa fase dos investimentos em imóveis.
Basta observar a expectativa de lançamentos por parte das principais construtoras do estado, que segundo dados do Sindicato da Indústria da Construção Civil do Rio Grande do Norte (Sinduscon), aumentou mais de 11 vezes nos últimos três anos, alcançando a casa dos R$ 1,15 bilhão.
Na voragem desse boom imobiliário, muitas vezes, as pessoas desavisadamente têm adquirido imóveis sem a observação de um processo jurídico legal, chamado "Memorial de Incorporação", cuja razão de ser é advertir: só se pode vender um imóvel na planta se tiver esse memorial registrado. A posse desse documento faz com que o cidadão passe a ter o direito de exigir realmente o que está comprando.
"O primeiro documento que ele deve pedir, como consumidor, seja ele brasileiro ou estrangeiro, é ter o Memorial de Incorporação", avisa o advogado Diógenes da Cunha Lima Neto (Foto), professor da cadeira de Direito Imobiliário da Universidade Potiguar (UnP), com curso de especialização na área imobiliária em São Paulo.
"Nesse memorial tem a solvência da construtora, se ela é devedora a alguém, se ela deve impostos, se ela tem um equilíbrio financeiro suficientemente capaz de terminar aquela obra. Nesse memorial também tem toda a parte de materiais de construção utilizados. Anuncia que tipo de piso, como é o revestimento das paredes, que louça sanitária vai usar. Ou seja, o cidadão sabe realmente o que vai comprar", diz Diógenes.

Memorial de Incorporação: importância

O advogado comenta para o CASANOVA - JORNAL DOS IMÓVEIS, uma situação corriqueira, que traz os maiores desconfortos, se não for considerado antes de fechado o contrato: "Há 15 dias, eu fui visitado por uma pessoa que comprou um apartamento pensando ser olhando para o mar e, na verdade, ele estava olhando para o morro de Mãe Luiza. Então, no Memorial de Incorporação também se separa, segrega, ele diz especificamente onde está situado o apartamento 101, 201, 301, 401. A visão que se vai ter, o local onde ele está instalado. Ele não vai comprar errado se ali estiver. Eu não quero dizer que, só tendo o Memorial de Incorporação ele está livre de problemas. Mas ele tem certeza de que tudo que estiver no Memorial, ele pode exigir."
Segundo Diógenes, seja quando se trata de uma área condominial - "condomínio é quando duas ou mais pessoas adquirem o mesmo bem" - compreendendo apartamentos, salas ou prédios - "condomínio edilício (que diz respeito a edificação) é quando duas ou mais pessoas adquirem aquela sala, seja na praia ou não" -, deve-se ter essa cautela, exigindo-se o Memorial de Incorporação.
"Eu tenho uma aula que são 70 cuidados antes de adquirir um imóvel. São minúcias, e a gente tem que ter cautela para que o cidadão não seja prejudicado no futuro", recomenda.
Se com o habitante nativo, a situação impõe esse tipo de cuidado, com os estrangeiros que aqui aportam são adicionadas outras demandas, a fim de evitar dissabores no pós-compra. "No caso de estrangeiro, que outros documentos poderiam ser solicitados? Primeiro: só pode ser celebrado um contrato com uma pessoa, se ela tiver CPF. Sem o CPF ele não pode ter o contrato aceito em cartório. De modo que aquele contrato assinado sem CPF não tem lugar no registro imobiliário. Não pode ser registrado, porque é um documento preponderante, necessário para que isto seja lavrado. Então, o estrangeiro já perde alguma coisa nesse sentido."
Diógenes avisa ainda que, se o objeto de desejo não é um apartamento, mas um terreno situado na margem da praia, topa-se também com outras complicações. "Existe uma lei que perdura desde o Império até hoje. É a lei do aforamento dos terrenos de Marinha. Por que são 33 metros? Porque nessa lei falava em 15 braças craveiras. Uma braça craveira são 2,20 metros. Então, se botarmos 15 vezes 2,20 vai dar 33 metros. Mas, o cidadão muitas vezes compra o terreno, a parte atrás da área de Marinha, e não se preocupa em saber como está esta situação. É muito importante que ele veja também, em se tratando de terrenos, saber a situação fundiária. Isto que dizer, se ele está comprando um terreno, se está cercado, se tem os limites corretos, se tem alguma posse dentro do terreno, se o vizinho sabe que aquela cerca é ali mesmo, para evitar problemas." (Foto)

Natal: 80% dos imóveis sem escritura

Um dado preocupante, quando se observa a questão fundiária em Natal, e no Estado, de maneira geral, diz respeito ao seu elevado percentual de imóveis irregulares, pelo que poderia ser chamada de "cidade ilegal". Nesse aspecto, mais de 80% dos seus imóveis são irregulares, ou seja, não têm escritura pública averbada em cartório.
Dando uma visada no estado, as estatísticas da Companhia de Processo de Dados do Rio Grande do Norte (Datanorte) informam que, em todo o estado, são mais de 21 mil habitações sem registro. Entre os inconvenientes gerados por essa falta de regularização registram-se o fato de o cidadão não poder receber uma carta em casa, não poder passar o bem a um filho ou sequer conseguir um empréstimo para reformar o imóvel porque não tem o certificado, além de somar prejuízos como a sua desvalorização, chegando o imóvel a perder cerca de 50% do seu real valor.
"Essa situação precisa ser regularizada para que a gente tenha melhores condições de vida para o cidadão. Isto pode ser feito através da figura jurídica chamada ‘regularização fundiária’", informa o advogado Diógenes da Cunha Lima Neto. "A Câmara dos Vereadores começou com um processo de tentar regularizar a situação desses bens. Ou seja, não só dar a escritura pública definitiva àquele que merece ter, mas também fazer intervenções urbanas de forma que melhore a qualidade de vida do cidadão natalense", diz o advogado, militante na área imobiliária há 17 anos, e doutorando pela Universidade Autônoma de Madri, com uma tese a ser defendida sobre Urbanização Privada e Área de Proteção Ambiental.
Ele explica que, para Natal chegar a ostentar 84% de área ilegal, não concorreram apenas as invasões. Segundo informa, isso vem desde a década de 90, quando as pessoas desconheciam a legislação e compravam imóveis na planta, tendo contribuído ainda as empresas que não cuidavam de todo o aspecto jurídico. (Foto)

Natal: 80% dos imóveis sem escritura

"Infelizmente, dos conjuntos Cohab, na Zona Norte, apenas três são regularizados. Ou seja, as pessoas às vezes pagam toda a hipoteca perante a Caixa Econômica e, ao final, depois de 20 anos, vão tentar receber seu título definitivo, e não conseguem obtê-lo. Isso porque não foi feito o procedimento correto durante a separação do solo, o parcelamento do solo, depois da averbação da construção. Então, se isso aconteceu, o pobre perde muito. Em Recife, já existe um processo muito mais adiantado que o nosso. Inclusive, um juiz federal natalense, chamado Marco Bruno de Miranda Clementino, resolveu a vida de mais de 600 pessoas com uma simples sentença, determinando que fosse feita essa regularização nos termos da lei", esclarece Diógenes, acrescentando:
"As pessoas começaram a se preocupar com essa insegurança jurídica a partir dos casos da Encol e do Master Plaza. Foi por volta de 92 e 93, quando as pessoas desconheciam a legislação e compravam imóveis na planta, a empresas que não cuidavam de todo o aspecto jurídico. Hoje em dia isso é mais observado. Inclusive, há uma boa fiscalização do Ministério Público. Mas, infelizmente, muitas empresas não gostam de trazer essa segurança jurídica para aquele que está adquirindo. Esse talvez seja o principal problema para a classe de melhor renda, porque para a baixa renda é a falta de imóveis, de um programa, de uma política habitacional. É que muitas empresas trabalham fora-da-lei, e isso tem causado prejuízos. Mais de 2.000 famílias foram prejudicadas com esses imóveis, dessas duas construtoras que eu citei, 15 anos atrás." (Foto)

Impostos sem retorno

Brasileiro trabalha metade da vida para o fisco,
diz estudo
Para expectativa de vida de 72,3 anos, 36,3 deles irão para pagar tributos, aponta instituto
Marcos Cézari
Da Reportagem Local
FSP, São Paulo, terça-feira, 29 de abril de 2008
Somente neste ano serão necessários mais dois (148) de trabalho, em relação a 2007, para os tributos, diz IBPT; Receita não comenta
Os brasileiros que nasceram -ou que ainda vão nascer- neste ano terão de trabalhar metade de suas vidas apenas para o pagamento de tributos aos governos federal, estaduais e municipais.
Esses brasileiros têm expectativa de vida de 72,3 anos (72 anos e quatro meses), com base na Tábua de Mortalidade do IBGE (Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística). Significa dizer que, daqui a quase 73 anos, terão trabalhado 13.247 dias de suas vidas -ou 36,3 anos- para cumprir suas obrigações tributárias no país.
A conclusão é de estudo divulgado ontem pelo IBPT (Instituto Brasileiro de Planejamento Tributário) com base no aumento da carga tributária sobre renda, patrimônio e consumo nos últimos 18 anos, bem como das projeções da carga tributária pela proposta de reforma do governo e que está em tramitação no Congresso.
A Receita Federal disse ontem, por meio da assessoria de imprensa, que não podia comentar o estudo porque estava analisando-o. Por isso, hoje ou nos próximos dias deverá divulgar nota sobre o assunto.
O estudo foi feito com dados oficiais a partir de 1900, quando eram necessários 43 dias de trabalho por ano para pagar tributos. Naquele ano, a expectativa de vida era de 33,4 anos, com perspectiva de pagamento de tributos durante 3,9 anos. Meio século depois, em 1950, a expectativa de vida havia subido para 42,6 anos, e a de pagar tributos, para 6,82 anos.
Mais meio século (em 2000) e os números tinham subido para 70,5 anos e 23,3 anos, respectivamente. Neste ano, é de 72,3 anos e de 29,3 anos, respectivamente, segundo o IBPT.
O advogado Gilberto Luiz do Amaral, presidente do IBPT, afirma que, "em 108 anos, a expectativa de vida dos brasileiros cresceu 116%, enquanto a expectativa de pagamento de tributos aumentou 244%".
Ele toma por base os 148 dias que serão necessários trabalhar neste ano para o pagamento de tributos aos três níveis de governo -dois dias a mais do que em 2007. Assim, na média, os contribuintes brasileiros terão de trabalhar até 27 de maio para o fisco. Como comparação, um argentino trabalha 97 dias por ano; um chileno, 92 dias. Os suíços trabalham 185 dias, e os franceses, 149 dias, diz o IBPT. (Foto)